Hal yang Penting Diperhatikan Sebelum Menyewa atau Membeli Ruko Jakarta

Ruko Jakarta menjadi salah satu investasi yang cukup diminati sebagai tempat usaha di Jakarta. Namun sebelum memutuskan menyewa atau membelinya, sebaiknya Anda meneliti segala kelengkapan dokumen dan memeriksa kembali lokasi dan zonasinya.

Ruko adalah salah satu produk investasi yang menawarkan keuntungan cukup menggiurkan. Menurut Bisnis.com, bisnis ruko bisa menjadi investasi jangka panjang karena kenaikan harga properti setiap tahunnya, ruko juga dapat menjadi agunan yang bisa dititipkan sebagai jaminan sama seperti properti lainnya. Apalagi bila lokasinya berada di Jakarta. Sebagai kota metropolitan dan ibukota negara, Jakarta menawarkan gemerlap keuntungan sehingga menarik banyak orang untuk ikut bekerja dan berinvestasi di sana.

Sebelum memutuskan untuk menyewa atau membeli ruko di Jakarta, apakah Anda sudah mencermati segala hal yang penting seperti zonasi dan dokumen pendukungnya? Sedikit berbeda dengan di daerah lain, Jakarta telah terbagi menjadi area zonasi khusus dalam hal bisnis. Sehingga apabila Anda ingin membeli ruko Jakarta dan dijadikan sebagai tempat berbisnis, maka Anda harus tahu apakah lokasi berdirinya ruko memiliki izin zonasi usaha, PBB dan IMB? Karena bila ruko yang Anda sewa atau dibeli tidak berada di area zonasi usaha dan bermasalah dalam hal PBB maupun IMB-nya, maka Anda tidak akan bisa menggunakannya sebagai lokasi usaha Anda.

Terlebih sejak diberlakukannya UU Cipta Kerja, maka telah dikenal adanya Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) yaitu kesesuaian antara rencana lokasi kegiatan dan/atau usahanya dengan RDTR, di mana KKPR merupakan salah satu bagian dari proses pengajuan perizinan. Pentingnya KKPR ditegaskan lagi di Pasal 4 PP No.5/2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko yang menyebutkan untuk memulai dan melakukan kegiatan usaha, Pelaku Usaha wajib memenuhi Persyaratan Dasar Perizinan Berusaha dan atau Perizinan Berusaha berbasis risiko. Selanjutnya disebutkan pula di dalam Pasal 5, bahwa peraturan Perizinan Berusaha meliputi kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang (KKPR), persetujuan lingkungan, persetujuan bangunan gedung dan sertifikat laik fungsi.

Nah, mari kita bahas satu per satu, apa saja yang perlu diperhatikan sebelum menyewa atau membeli ruko di Jakarta. Berikut adalah beberapa panduan untuk membantu Anda dalam memilih ruko Jakarta, baik untuk disewa maupun dibeli:

Ruko Jakarta harus berada di zonasi usaha dan RDTR

Sebelum memutuskan menyewa dan membeli ruko untuk memulai bisnis, Anda terlebih dahulu harus mengetahui Perda Provinsi DKI No.1 Tahun 2014 yang membahas tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi ("Perda Zonasi"). Perda ini menekankan bahwa perlu adanya pengendalian pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, sehingga pembangunan dapat dilaksanakan dengan efisien dan efektif. Tanpa adanya upaya pengendalian ini, maka kualitas pemanfaatan ruang akan menurun, selain itu akan terjadi ketidakseimbangan struktur dan fungsi ruang.

Atas dasar Perda tersebut, maka Jakarta dibagi menjadi beberapa zonasi wilayah, di antaranya:

• Zona pemerintahan nasional yang ditandai dengan kode P.1

• Zona perwakilan negara asing yang ditandai dengan kode P.2

• Zona pemerintahan daerah yang ditandai dengan kode P.3

• Zona jalur hijau yang ditandai dengan kode H

• Zona perkantoran, perdagangan, dan jasa yang ditandai dengan kode K.1 dan K.2

• Zona perkantoran, perdagangan dan jasa KDB rendah yang ditandai dengan kode K.3 dan K.4

• Zona perumahan kampung yang ditandai dengan kode R.1

• Zona kawasan pelayanan umum dan sosial yang ditandai dengan kode S

• Zona kawasan industri dan pergudangan yang ditandai dengan kode I.1 dan G.1

• Zona kawasan terbuka biru yang ditandai dengan kode B.1

• Zona kawasan peruntukan pertambangan yang ditandai dengan kode T.1

• Zona kawasan Taman Nasional Kepulauan Seribu yang ditandai dengan kode PP

• Zona kawasan fungsi lindung yang ditandai dengan kode L

Perlu dicatat bahwa walaupun di wilayah Jakarta sebuah gedung telah memiliki bentuk fisik gedung seperti toko, kantor, ruko, rukan dan gudang sekalipun, belum ada jaminan bahwa tempat tersebut legal untuk dijadikan domisili usaha dan perizinan lain. Untuk itu, Anda harus melihat kembali berada di pembagian zona apakah gedung ruko yang hendak Anda sewa atau beli untuk tempat usaha. Karena seharusnya untuk bisa mendirikan kegiatan usaha maka Anda harus mencari ruko di area zona K.1-K.3 atau setidaknya zona campuran seperti sub zona C.1.

Sehingga berdasarkan Perda No.1 Tahun 2014, sekalipun tempat yang Anda sewa belum memiliki bentuk fisik ruko, selama ia berada di lokasi zonasi usaha maka Anda bisa menggunakannya sebagai tempat usaha di sana.

Pembagian zonasi usaha ini juga penting diperhatikan terutama bila Anda ingin mendirikan perusahaan baik perusahaan perorangan, persekutuan perdata, persekutuan firma, persekutuan komanditer, atau perseroan Terbatas.

Adanya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

Dulu UU Bangunan Gedung dan Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung ("PP 36/2005") mensyaratkan adanya IMB bagi setiap orang yang akan mendirikan bangunan gedung, namun saat ini istilah IMB tidak lagi digunakan, dan telah diganti menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Hal di atas telah ditegaskan dalam Pasal 24 angka 34 UU Cipta Kerja yang memuat baru Pasal 36A ayat (1) UU Bangunan Gedung bahwa pelaksanaan konstruksi bangunan gedung dilakukan setelah mendapatkan PBG.

PBG sendiri adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung. Untuk memperoleh PBG, dokumen rencana teknis harus terlebih dahulu diajukan kepada Pemda Kabupaten/kota atau provinsi untuk DKI atau Pemerintah pusat.

Apabila sebuah gedung tidak memiliki PBG, maka maka penyelenggara bangunan akan dikenai sanksi administratif yaitu:

• peringatan tertulis;

• pembatasan kegiatan pembangunan;

• penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan;

• penghentian sementara atau tetap pada pemanfaatan bangunan gedung;

• pembekuan persetujuan bangunan gedung;

• pencabutan persetujuan bangunan gedung;

• pembekuan sertifikat laik fungsi bangunan gedung;

• pencabutan sertifikat laik fungsi bangunan gedung; atau

• perintah pembongkaran bangunan gedung.

Selain itu, juga terdapat sanksi pidana dan denda apabila ketentuan dalam UU bangunan Gedung jo. UU Cipta Kerja tidak dipenuhi. Perlu dicatat baha untuk bisa mendapatkan PBG, terlebih dahulu Anda harus mengurus Sertifikat Laik Fungsi (SLF) berdasarkan ketentuan PP 16/2021.

Pemeriksaan terkait pelunasan tagihan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Kepatuhan terhadap pajak juga harus menjadi syarat utama dalam mendirikan usaha, sehingga sebelum menyewa atau membeli ruko, terlebih dahulu Anda harus tahu apakah urusan perpajakan seperti PBB sudah dilunasi? Untuk bisa mendirikan perusahaan dan memperoleh NPWP atas nama perusahaan yang didirikan, Anda harus memastikan bahwa setiap tahun SPT tahunan telah dilaporkan. Selain itu, untuk mendapatkan NIB (Nomor Induk Berusaha) dan juga TDP, Anda membutuhkan bukti pelunasan PBB sebagai salah satu persyaratannya. Dengan adanya tunggakan pajak maka Anda akan sulit menggunakan ruko yang hendak disewa atau dibeli sebagai tempat usaha.

Perlu dipikirkan juga bahwa besar kecilnya PBB tergantung dari lokasi, luas tanah dan bangunan, sehingga semakin luas tanah dan bangunan maka jumlah tunggakan PBB yang dibayar juga semakin besar. Daripada mengurangi modal untuk membayar tunggakan PBB, lebih baik menggunakan modal sebagai investasi yang tepat, bukan?

Memeriksa kembali hak sebagai penyewa atau pembeli

Tidak banyak orang yang membaca dan meneliti satu per satu haknya sebagai penyewa atau pembeli dalam sebuah perjanjian kontrak. Alhasil, ketika suatu ketika timbul masalah maka akan merugikan penyewa atau pembeli. Untuk menghindari kerugian, pastikan Anda membaca dengan seksama perihal hak-hak yang tercantum di dalam perjanjian persewaan atau jual beli. Pelajari pula klausul yang mengatur konsekuensi bila pengelola atau pemilik sebelumnya tidak bisa memenuhi kebutuhan dokumen pendukung terkait dengan rencana pendirian perusahaan dan perizinan di tempat Anda sewa atau beli.

Memeriksa pemberian salinan dokumen terkait pembangunan ruko

Selain poin-poin yang telah disebutkan sebelumnya, Anda juga perlu memeriksa pemberian salinan dokumen. Misalnya Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan (SPPL), UKL-UPL (Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup-Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup), atau Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) yang akan Anda butuhkan apabila ingin mendapatkan izin restoran atau TDUP restoran.

Apabila sebelumnya sudah ada izin pengelolaan lingkungan, maka Anda tidak perlu mengajukan izin lagi.

Nah itulah tadi semua hal penting yang perlu diperhatikan sebelum menyewa atau membeli ruko Jakarta. Setelah Anda berhasil menyewa dan membeli dengan ketentuan yang sesuai, Anda dapat melanjutkan perencanaan pendirian usaha Anda. Untuk memperlancar pendirian usaha di Jakarta, Anda tidak perlu khawatir bahwa prosesnya perizinannya akan berkepanjangan, karena saat ini sudah ada Online Single Submission yang akan membantu mempercepat dan mempermudah pengurusan izin usaha Anda.